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1000万的房子,每年亏40万

我最近因为一些个人原因,花时间看了一下北京的房子。

我比较看重现金流,喜欢租售比高一点的房子。首先是自己住的小区,因为去年底房租涨过一波,大概月租金是总房价0.12%左右,扣掉物业费和供暖的支出,年收益约莫1.3%,现在北京大户型房子基本上都这水平,很少有超过1.5%的。

然后再去市面上看一居室的小户型,50平米左右,这类房子的租售比高一些,月租金约莫是总房价的0.2%,400万一套的话能租8000元,扣掉物业费和供暖的支出,年收益勉强能过2%。

说实话这样的现金流蛮亏的,因为北京房贷利率是5.5%-6%,自己掏的首付理财机会收益就算5%,所以一笔帐,你如果买1000万以上的大户型房子,每年亏损是4%左右,也就是40万。

如果你买400万的小户型,一年亏3.3%左右,也就是13万。

以上是静态算账,因为背后还有一个决定性的变量未知,也就是房价的涨跌。如果北京房价向上涨,那3-4%的每年现金流亏损不算什么,但现在关键是北京的房价已经三年没涨了,目前大部分小区的均价回到2016年3季度水平。

换言之,如果你是2016年9月买的房,这三年已经累计亏掉了总房价的10%,这帐真是不算不知道,一算真肉痛。

不用房价下跌,单就这么耗着,对持房者就是一种慢性损耗,目前多军坚挺是因为前几年的浮盈较大,还没有伤筋动骨,但若北京的房价再横3年,甚至5年,肯定有很多人扛不下去。

我隔壁的邻居就是买了投资的,他现在挂了4个月还没卖出去,我按照他的挂牌价算了一下,要是耗到2021年的7月,他这笔投资就要开始亏钱。

……

很多人都在夜报里向我提问自己城市的房子该不该买,很多城市我连去都没去过,我怎么可能给出合理的意见,但其实所有的房子你都可以根据我上面这套逻辑去算一下,目前国内房子的租售比基本都不可能达到5%,小城市高一点也就3-4%,只要房价不涨,持有房产就相当于每年会亏几个百分点。

至于你所在的城市房价涨不涨,就要你自己判断了。以我住的北京而论,政府目前丝毫没有松动的迹象,今年3月市场曾经有一波暖潮,但很快二、三季度又凉下去了,目前成交萎靡,不着急,可以再等等。

想买房的人只要心里想着,维持现状每多等1个月你就从房主那里赚3万,就有耐心继续等待时机。

哦对了,我顺便还看了3个北京的商住房小区,由于房价低,租售比可以达到3.5-4%,但依然比资金成本要低1%以上。住宅你还有赌上涨的机会,商住房完全被政策锁死,连赌的空间都没有,在我看来属于劣质投资品

……

来源:招财大牛猫 微信号:gushequ

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