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我在美国买房子的故事

@安普若-外号安校长:

我在美国是怎么混到今天的(8)(买房篇)

咱们中国人对房子好像永远是情趣盎然。甚至拿房子当做衡量别人的标准,像高晓松这种潇洒的不买房的人竟然会被嘲笑,觉得咱们国人活的有点累。为了迎合大家对房子的兴趣,在写创业篇之前先说说我在美国买房子的故事。

我在美国买房子的时候,真没想那么多,买房子的想法非常简单。就是觉得搬家搬烦了,不想每年都搬家了。想在一个地方安安稳稳多住几年。

我从学校搬家去第一个工作的公司,租了Uhaul卡车跑了好几百英里,当时我同学和我一起去帮我搬家。第二年我换工作到芝加哥,又是Uhaul卡车,又是麻烦我同学一起帮我搬家。我到了芝加哥租了一个Apartment,住了一年又要搬家,因为这个房子住着不合适。

顺便说一下,如果你到了美国的一个新的地方,一般不要上来就贸然买房子,最好第一年先租一年房子,因为一年下来了,你对这个地方就了解了,知道哪里买房子更适合。

我当时找了一个房租中介,也就是Realtor,帮我找房子,找来找去,都不合适。中介就”忽悠“我说:你不如买个房子吧。

其实,这之前我根本没有考虑过买房子,第一,我刚刚到一个新公司,工作还不稳定,万一还要换工作怎么办?第二,我当时还没绿卡,是H-1签证,万一绿卡办不下来怎么办?

中介一忽悠我,我还真有点动心了。因为美国买房子确实比租房子划算(这个后面解释),第二,我因为还想在家装网络服务器,拉数据线,这是我的兴趣爱好。但是在租的房子里肯定不行。第三、我如果办绿卡,至少5年时间不可能离开这个公司,不可能离开芝加哥。

所以,我就问中介。我没绿卡,是外国人,我能在美国买房子吗?中介说,当然可以了。你火星人也可以买啊。

我又问:我刚刚工作两年,能贷款吗?中介说:只要你有正式工作,你的credit足够好,当然能贷款了。这里补充说明一下,你在美国最重要的就是你的信用记录,所以在美国的留学生,你们最好从学校开始就建立你们的信用记录。

第三个问题:如果我被公司开了,或者绿卡没拿到,怎么办?中介笑了:你想的太多了。你好好干,公司一般不会开你的。如果最后绿卡没拿到,大不了就把房子卖了。

中介这么一忽悠,我就决定买房了。

中介带着我看房,第一个星期,我就看中一个房子,我觉得不错。第一,距离火车站近。因为我当时在downtown上班,早晨一般是坐火车去上班的(很辛苦的!)。第二、这个房子里面很漂亮,有壁炉,有build-in的书架,古色古香的,比较符合我的喜好。第三、房屋朝南,是一个四四方方、中规中矩的single family house(后面具体解释);第四、2000多平尺,也就是200多平米使用面积(不算地下室和车库),足够大,四个睡房,2.5个bathroom,两个车的车库,地下室是full basement。这种房子在美国属于最通行的版本。为啥这样的房子就好呢?因为这样的房子是最流行的,符合大多数美国人对房子的需求,所以这样的房子也是最好卖的。

在美国要有一个概念,就是你不可能在一个地方住一辈子,你后面肯定会搬家。所以买房子的时候一定要考虑今后这个房子好不好卖。尤其我当时工作还没稳定,又没有绿卡,所以,我就一定要买一个今后最好卖的房子,万一有啥问题,房子可以很快卖掉。

决定买了,于是就给了offer,然后就是申请贷款,做房子的inspection,最后就是过户,搬家。一切都非常简单,不到两个月就都搞定了。

我后来拍电视剧时,我的房子就是电视剧里美国警长家的场景,那几天我们剧组就在我家天天拍戏,邻居都跑过来看热闹。你看看,我们拍电视剧那是多么的省钱啊!全部实景拍摄,又真实又好看,还省了搭景的钱。

这么多年过去了,我第一次公布当年的照片。这张照片就是当时我的家。我身旁的两个“调戏”我的美女分别是电视剧的女一号和女二号。而且女二号是我的表演老师。因为我演戏实在太外行。导演就让她手把手教我如何表演,从背台词,到动作,眼神,以至到如何抢戏。因为和我演对手戏的女演员太会抢戏,也总是抢我的戏。我师父看不下去了,我师父那可是女中豪杰,眼里不揉沙子!所以,我师父小眼神一飞,小嘴儿一撇:靠,竟敢抢我徒弟的戏!于是她就教我,你要这样这样这样,。。。。然后她还让私下里和摄像师串通,故意多给我镜头。。。。最后的电视剧里我形象高大,我的”恋人“总是被挤到镜头边缘。导演剪片子的时候都觉得奇怪,你们这都是怎么拍的呢?别提多好玩了。

言归正传,继续说房子。那么说说美国房子一般都有哪几种?美国房子一般分为single family house,也就是独门独户的独立房屋,国内有的时候好像翻译成别墅。我也不知道翻译成啥好。第二种美国叫townhouse,也就国内所说的连体别墅,或叫联排房屋。第三种,就是condo,全称叫condominium,就是公寓。美国郊区最多的房子是single family house,但市内一般都是condo。

美国condo就一定便宜?或者住condo就一定是穷人吗?这么说的人一般都是对美国非常无知的傻帽。比如曼哈顿的condo,从几百万美元,到上亿美元的都有,比如,曼哈顿最近一个新楼,叫One57,香港时装业大亨曹其峰的condo,五千万美元的condo。这个楼里里还有国内的其他几个富豪买了房子,都是condo,我就不说谁了。我微博里以前说过,可以去查。再比如波士顿downtown的condo,都是百万美元以上。以前吴小Hui来看过,还没来及买,出事儿了。

房子的价值主要是有地点决定的。华人一般喜欢住在学区好的地方。但是如果你还没孩子,其实也没必要一定要挤到最好的学区去。这段可以参考巴菲特的房子,和巴菲特住的地方。

那么在美国买是房合算还是住房合算呢? Should I Rent or Buy a House?

这个问题是美国一个永远在讨论的话题,报纸上杂志上经常能看到。我也见过很多中国留学生们做出各种数学模型来比较这两种情况,这些模型有的挺复杂的,考虑了房价上涨,脱货膨胀等多方面因素。我这里就不细说了,只说结论。如果短期住(5年以内),经济上来说租房子和买房子差不太多。如果长期来说(5年以上),在美国还是买房子合算。这里说的是一般情况啊,爱抬杠的同学不要和我杠某些特殊情况啊。

在美国买房子的观念和国内不太一样,第一个观念就是在美国没有一个房子你会住一辈子,买的时候你就应该想到卖的情况。第二个观念就是你买房子,其实可以认为你是从银行手里租房子,你给银行的按揭,其实就相当于付给银行的房租,只是如果你付了30年的房租,银行把房子就给你了,这相当于”lease to buy“。

第二个在美国被不断讨论的问题是 Pay Off Your Mortgage Or Invest ?也就说你要把房屋贷款全部付清(或者叫全款买房)还是用拿这笔钱投资?

总体来说,贷款买房在经济上要更合算。其实这个概念现在在国内有很多聪明人已经这么做了。比如在几年前的北京,你有1000万人民币,假设可以买一套房子。如果你付20%的首付,你能贷款到剩余的80%的钱,也就是可以贷款4000万(这里假设你真的能从银行贷到这笔钱),那么你就可以买5套房子。假设银行贷款利息7%,假设每套房子每年涨价10%,5年以后,你把这5套房子卖了,还了银行贷款,你能挣多少钱呢?自己算算,肯定比用全款买一套房子挣得多吧?

美国的房屋贷款利率非常低,经济不好的时候美联储降低利率,房屋贷款马上就跟着降。房屋贷款利率经常是2.5%到4.5%。这是什么概念呢?美国的通货膨胀率一般是3%左右,如果银行给你的贷款利率低于通货膨胀率,那么给你的贷款的利息就相当于零。

所以大部分人买房子都贷款。就是有钱的美国人,也喜欢从银行贷款买房子,因为贷款利率实在太低了。比如说一个人有100万美元,他用20万做首付,然后从银行贷款80万,买个100万的房子。他自己还有80万,他可以用这80万中的一部分钱改善房子,这样房子的价值就会增加,相当于投资了。或者直接去买Fixed-income securities,就是固定回报的债券,有的回报完全可以超过房屋贷款利率。

或者用这笔钱过日子,把新挣得钱存到401K的退休金里面,这样可以省掉新挣来钱的30%的所得税。

再有,你付的房屋贷款利息也是可以减税。2020年的规定是你前75万美元的房屋贷款的利息可以减税。具体计算比较复杂,可以在网上找一个计算器算一算,算下来大概一年可以省掉5000多美元的税。

那么在美国能申请到多少贷款呢?一般是你们家庭收入的3到5倍。比如昨天说的脸书的程序员,他薪水20万美元,假设老婆不工作,那么他们夫妇可以顶格贷款到100美元。如果她老婆有一个10万美元的工作,那么他们两个可以最多贷款到150万美元。

所以,在美国买房子不贷款的,只有这么几种情况,第一,新移民,没有任何新颖记录,他们在银行里贷不到款。但是现在这种情况也有所改善,比如有些华人银行可以给中国来的新移民贷款,利息可能会高一些,也可能还需要找人担保。第二、没有正式工作的,没办法证明你有合法收入来源的。这个情况也包括比如某些黑人兄弟,他们挣的钱都是现金。他们需要把这部分钱洗白,他们可能贷款,直接用现金交易,但是现在美国反洗钱管的非常严,用现金交易已经很难了。第三、就是这个人在美国信用记录太差的,比如曾经破产过,或者被法庭处理过,或者进过监狱。这种人基本贷不到款。第四、就是这个人太有钱了,买房子就像买白菜一样,贷款干什么,理财干什么,钱太多了,不需要考虑这些。这部人有,比如比尔盖茨,非常稀少。

所以,当有人看到别人买房子贷款,好像是一个什么可以嘲讽的事情,这种人基本上就是无知加白痴。属于啥也不懂的,直接就可以忽略了。

声明一下啊,我不是房屋中介,我不是忽悠你在美国买房,只是讲点美国的故事,给有兴趣的朋友看着玩玩。

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